解除权“过期作废” 合同,解除权,房地产,商品房_置业宝典
　　一方未按约付款，另一方则要求法院解除3年前订立的《房屋买卖合同》，不料，因未在法定的一年时间内行使解除权，其权利只能“过期作废”。

　　方先生和樊女士原来是夫妻，1998 年双方经法院调解离婚。2002 年1月，两人签订《房地产买卖合同》，方先生将杨浦区的一套房屋以11万元的价格转让给樊女士。合同还约定，如果樊女士未按合同约定期限付款，并经方先生书面催告后樊女士仍未付款，方先生有权单方解除合同。合同签订后，双方在房地产交易部门办理了交易过户手续，樊女士于2002 年1月11日取得了此房屋的上海市房地产权证，方先生也搬出了该房屋。

　　2005 年6月，樊女士向法院提起诉讼，称2004 年2月，方先生以探望孩子为由又住回该房，樊女士考虑到双方已离婚，住在一起诸多不便，便和孩子先后搬出，但到2005 年5月，方先生又在房屋内常住。无奈之下，樊女士只能诉诸法院要求方先生搬出房屋。而方先生则以樊女士未按约支付房款为由，于7月8日另案诉讼要求解除双方的房屋买卖合同。法庭上，樊女士称早在办理交易手续时，分两次全部付清购房款，对于当时方先生是否写过收条已不记得，而且因手续全部办妥故也没有必要保存。

　　法院经审理后认为：房屋买卖合同是双方真实意思表示，并经房地产交易部门进行了产权转移登记，樊女士取得了该房屋的物权。尽管合同约定了樊女士未付房款方先生享有合同的解除权，但根据法律规定，解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。合同约定的付款时间为2002 年，即便樊女士未付房款，方先生在时隔3年之后再行使合同解除权，法院也无法支持。据此判决：方先生要求解除买卖合同的诉讼请求，不予支持。

　　办案手记

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。而且这一年期间为不变的“除斥期间”，即不论何原因，一年后权利即消灭。故法院日前作出一审判决，方先生未在法定的一年内行使解除权，该权利已消灭，因此不支持他的诉讼请求。 
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