8种“缩水”频扰置业 专家教你预防应对 开发商,预售合同,商品房,贷款_置业宝典
　　缩水，大多是指纺织品、纤维等放入水中后产生的收缩现象。但如今在买房置业中“缩水”现象也屡见不鲜。由于开发商或装潢公司与买房人对“规则”的掌握上大多处于不对称状态，买房人稍不小心就会掉进陷阱。有的“缩水”令你浑然不知，有的“缩水”会让你后悔莫及，有的“缩水”会让你在经济上蒙受损失。

　　对此，记者走访上海联业律师事务所王展律师，以及市消保委和虹口区消保委，结合多个案例进行分析，同时提出相关维权警示，便于广大买房人正确应对，以维护自己的合法权益。

　　面积缩水

　　李先生预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积为105平方米，套内建筑面积为84平方米。还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3％时据实结算，超过3％时，买家可退房。交房后，李先生总觉得面积有问题，就委托某房产测绘单位重新测量，发现总面积与约定一致，但套内建筑面积比合同约定减少了4％。李要求退房，但开发商认为不存在违约。

　　■警示：签合同时应把套内建筑面积也作约定

　　按最高法院有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3％以内的双方据实结算，超过3％的买房人可要求退房。本案中开发商以双方约定面积为建筑面积而非套内建筑面积为理由，拒绝退房。

　　建议买受人在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都作约定，这样可不让开发商钻空子。此外，买房人收房时，要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对面积有异议，可到测绘单位查询有关测绘情况；必要时，可委托相关测绘单位对面积重测。

　　层高缩水

　　前几年，多位业主一起与开发商签订了预售合同，合同约定房屋层高为2．9米。交房后，有业主发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2．8米，有的为2．9米。于是业主作了自测，结果发现高度为2．6─2．62 米不等。当业主们要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。

　　■警示：对层高“缩水”明确约定违约赔偿数额

　　近年来，房屋层高“缩水”现象日趋严重，成为买房人投诉的一个重点。从法律上讲，商品房层高与合同约定不符，是违约行为，须承担违约责任。但往往合同并未明确约定开发商如何承担责任，并且也不可能要求开发商将层高恢复到约定的高度，但业主没有约定开发商赔偿数额多少，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般不高。

　　建议买房人在合同中，要明确约定违约责任和违约赔偿数额，这样到了纠纷阶段，可最大限度地保障自己的权益。

　　年限缩水

　　去年3月，王先生买下某楼盘，他知道是烂尾楼改造工程，下单前询问了该楼盘土地使用年限，售楼小姐说保证70年。后来签预售合同时，他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为1993 年至2052 年，这房屋使用年限竟不到60年，于是他质问售楼小姐，不料售楼小姐回敬：“你连常识都不懂，住宅用地都是70年”。王先生大呼上当。

　　■警示：签约前弄清房屋土地使用权的起始期限

　　本案中，售楼小姐明显钻了王先生空子。实践中，有许多买房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的，买房人买了房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限，减去开发商已使用的年限。

　　建议买房人在签约前，最好到相关部门对房屋土地使用权的起始期限了解清楚，以确保不被开发商“忽悠”。