走出业主自治的误区 来源：业主维权律师网 时间：2010-9-1 发布：system 点击：5 次

业主自治≠业主直管

什么是业主自治？笔者认为，业主自治概念有广义与狭义之分。事实上，业主自治≠业主直管。目前人们对业主自治的理解已进入误区，即把由物业管理企业实施物业管理的行为排除在业主自治概念之外，狭义地认为只有排除了物业管理企业，业主自己牢牢掌握了财权、事权、人权等所有权力后才是业主自治。实际上，一个社区往往数百数千甚而数万业主，不可能真正做到业主自治，所谓业主掌握自治权力，往往极易被业主委员会里的几名委员把持与操纵。目前来看，业主委员会还不是法团，没有民事权、财产权、经营权，不能对自己的管理行为承担法律责任。假设由业主委员会也就是业主委员会成员实施业主自治，事实上社区的具体管理运作就掌握在业主委员会正副主任及几个委员手中。而目前总体来看，这些委员既没从业资格，也没从业经验，更没风险保障，由其实施管理所带来的管理风险、服务风险、财务风险、经营风险、决策风险根本无法化解。一个社区，每年收入少则数十万，多则数百数千万的管理维修资金，掌握在少数几名业主委员手中，根本不现实。以深圳某一级物管资质企业为例，仅注册资金就逾千万，企业有良好的制约监督体糸和机制，可以说是有风险保障的。而几名业主委员不可能有这种实力承担风险责任，特别是目前来看根本没有任何上级单位和机构来对其进行经常性的有效制约。一旦出现贪污、重大经济责任风险，甚而业主委员会正副主任及委员转移资金后潜逃，谁来埋单？目前来看，最终还是业主的利益受损。

业主自治的途经及方法

业主是物业的主人，筒单地说，掌管着自己财产的占有、使用和支配、处分权就是业主自治。物业业主自治有两个关键环节，首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自律的保证，也是实行自治的前提。其次要成立业主委员会，代表、维护广大业主的利益，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理，协调和监督物业管理企业的具体工作。在一宗物业内，每一个业主不仅是自己拥有产权的那部分物业的主人，也是整个物业共用、公用部份的主人之一。物业管理的好坏，是全体业主共同的责任，关系至每一个业主和使用人自身的权益，但一个社区往往数百数千甚而数万业主，不可能真正做到每名业主都能经常性地参与社区物业管理，只有通过成立业主委员会来实现全体业主的自治管理愿望。作为产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定，这就是业主自治。这种自治是通过业主大会来实现的。实践中，业主大会由全体业主及住房使用人组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主自治的主要内容包括：

▲听取业主委员会工作报告；

▲审议与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件；

▲决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘；

▲业主委员会的换届选举与委员的增减；

▲认为有必要讨论决定的其他重大事项。

误区产生的根由缘于物管企业自身运作的不成熟不规范

为什么目前人们对业主自治的概念认识走入了误区，总体来看主要缘于物管企业自身运作的不成熟不规范。首先是物管企业的管理成本非常之高，几乎到了让业主不能容忍的地步。在这里我们可以来分析一下业主为什么要提出自己管理小区。如"颐中花园"业主委员会负责人单女士认为，物业公司只是个中介服务部门，业主在处理小区事务时可以找社会上的专业服务公司来办，业主们完全可以不依赖物业公司，自己联系有资质的单位来管理。况且小区内有从事各种工作的退休人员，不少工作可以自己做，没有必要再花钱请物业公司。据估算，如果他们自己管理，一年只要５万元，而由物业公司管理则需要１０多万元。深圳景洲大厦业主邹家健所在的社区业主日前也召开了业主大会，专门讨论"业主自我管理"，据称，当天业主的反应非常激烈，会议从早上９时一直开到下午２时。事后，邹家健多方打听了一些专业物业服务公司的价格，其中保洁公司、保安公司给他感触最深，不仅价钱比物业公司低，而且他接触的保安公司还承诺在一些情况下，业主如果丢失物品，保安公司会赔偿，而这一点物业管理公司是做不到的。