购买期房的法律风险及防范 由于期房交易的特点和相关法律法规的不健全，作为交易主体一方的购房者明显处于弱势，却不具备规避风险的能力。针对目前北京房地产交易市场的现状，对现阶段购房人购房时应注意的风险和防范措施提出以下十四条操作性建议，希望能为购房人提供一些有益的启示和帮助。1．开发商不具备房地产开发资质为规避房地产开发的巨大市场风险，我国实行房地产开发企业资质管理制度，但是，面对房地产业日趋火爆的市场诱惑，一些不具备开发能力和开发经验的企业在未取得开发资质的条件下擅自开发房地产项目，并制作精美的楼书、广告进行欺诈销售，许多购房人在不知情的情况下进行购买，从而承担了巨大的市场风险。因此，购房人在签订《商品房买卖合同》（以下称合同）前，一定要仔细调查开发商的资信、资质情况。2．“五证”不全，尤其是不具备国有土地使用权证和商品房销（预）售许可证。所谓五证，是指国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程用地许可证、施工许可证、商品房预售许可证。我国实行商品房预售许可制度，也就是说期房销售必须取得预售许可证，否则，即为违法销售。目前，许多业主的产权证迟迟拿不到的原因大多与土地出让金未交齐或干脆为集体土地上开发的项目（即所谓的“小产权”）有关。因此，购房人在签订合同前，一定要仔细审查开发商的五证，尤其是土地使用证和预售许可证。3．在建房地产项目抵押风险开发商有时出于融资需要或其他合同关系，将在建的房地产项目抵押，如果购买了设定抵押权的商品房，根据有关法律规定，在购房人未付全部或大部分房价款的情况下，购房人不具有优先受偿权。在抵押权人行使抵押权时，购房人的权益必将受到侵害，风险极大。因此，在签订合同前，购房人一定要向开发商询问是否设定抵押，并尽可能的亲自调查，最好在补充协议中约定所购买的商品房项目没有设定任何抵押。4．商品房设计变更风险购买期房时购房人是按照图纸进行面积、户型选择的，但是，由于商品房尚在建设之中，必然蕴藏着改变设计的风险。有些是由于政府行为造成的，有些是开发商自身原因造成的，合同中有专门条款约定由于政府行为设计、户型变更的处理办法，但没有开发商自行变更处理条款，购房人可以在补充协议中约定此条款。5．建筑面积风险商品房建筑面积是由套内建筑面积和公摊面积两部分组成的，合同中仅有套内建筑面积和公摊面积的数据，公摊部位一般在合同附件中体现，但没有各部位的具体面积。而且，公摊面积的测算方法购房人更是无从知晓。许多购房人往往心存疑虑却又无可奈何。也正因为如此，有些开发商总是在这上面作文章：有的是在购房人购买的面积总数以内，任意扩大公摊面积，变相减少购买人的实际可得居住面积；有的是公摊面积分摊不均，一提三户和一提四户分摊一样的面积；还有的是实测面积与合同约定面积相比增长时，增长的全部是公摊面积。合同中虽有面积差异的处理条款，但上述公摊面积问题显然无法约束，购房人可以在补充协议中进行约定。
套内建筑面积不变，但各房间面积发生较大变化也是购房人应注意的问题，合同附件中有所购买房屋的平面图，建议购房人在签约时在平面图中标明各房间的面积。6．延迟交付风险合同中有房屋逾期交付条款，但是，购房人应该注意的是开发商在合同中设定的免责条款，有些开发商为规避此条款，往往在合同中约定“开发商无法预料的原因”、“由于政府有关部门的行为造成的”、“施工过程中遭遇到恶劣气候”等类似条款来免除自己的逾期交付责任。因此，购房人应要求开发商对上述类似约定作出详细解释，并拒绝不合理条款。7．产权证风险合同中有专门条款约定在“规定期限”内不能取得房产证购房人享有的权利，但是，没有约定办理产权证的最长期限。因此，购房人应在补充协议中约定此期限。8．开发商将已售商品房再次向第三人预售，即一房二卖若购房人与开发商签定的预售合同尚未登记备案，开发商又将该商品房向第三人预售而且办理了登记备案时，第三人在不知购买人存在的情况下依善意取得原则对预售商品房有排他请求权，购买人则无法在商品房竣工后取得所有权，其权益必然落空。若购房人与开发商签定的预售合同已登记备案，开发商又将该商品房向第三人预售，由于登记的公示性，第三人虽不能取得商品房的期待权，但购买人也必然因此行为而多付出精力和成本，其权益也实质上受到了损害。9．商品房竣工交付时，公共设施的建设却尚未完成。小区环境的优劣、配套设施是否完善已成为购房人选房时重要的参考依据，甚至有些购房人就是由于小区环境优美、配套设施完善才决定购买该处房产的。但是，有些楼盘在交付时规划的绿地、会所等往往不能交付，还有些楼盘在交付时绿地缩水或挪做他用。因此，购房人在签定合同时一定要在补充协议中对这些事项详细约定。10．精装修住房的特殊风险（1）样品间与实际交付住房相去甚远。