商品房销售管理办法条文说明（四） 商品房销售管理办法条文说明

第四章 销售代理

　　说明：代理销售商品房的房地产中介服务机构行为不规范也是消费者反映较强烈的一个问题，本章第二十五条至二十八条对这一问题进行了规范。代理机构行为不规范主要表现：一是销售权属不清、质量有问题的房屋；二是超越代理权进行销售；三是未经委托人同意擅自进行承诺；四是违规进行“吞吐”经营，从中谋利等等。

　　第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

　　房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
　　说明：本条是关于房地产开发企业个中介机构委托关系的规定。本条是针对目前房地产代理销售活动中，部分中介机构为了多售房屋，取得更多的中介服务费用，超越权限、超越时限向购房者承若行为而规定的．目的是要求委托方和被委托方在委托合同签定时明确双方的权利义务。
　　作为委托人，房地产开发企业必须委托依法设立、并取得营一业执照的房地产中介服务机构；作为受托人，受托销售商品房的房地产中介服务机构必须具备相应的主体资格条件。房地产开发企业与中介机构的为托关系，通过委托合同得以确立。委托合同应当载明委托权限、期限、双方权利等事项。受托房地产中介机构必须在委托合同载明的期限、权限内行使自己的权利和义务，不得超越代理权进行销售。

　　第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　说明：本条是关于房地产中介服务机构出示相关证件义务的规定受托房地产中介服务机构作为房地产开发企业的销售代理人，一方面，它应当出示委托书，以证明其代理人身份，同时也便于购房者了解委托的内容；另一方面，应当如实向买受人出示代理销售商品房的证明文件，以证明所售商品房的合法性。需说明的是，本条用的是“出示”一词与明示是有一定区别的。出示表明出示人须让出示对象明确了解出示资料的内容，因而有义务向出示对象就出示资料的内容进行解释与说明；明示则只须提供明示对象了解明示资料的渠道，但并无义务就明示资料的具体内容向明示对象进行解释与说明。

　　第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

　　受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
　　说明：本条是关于受托房地产中介服务机构代理行为的具体规定。
　　针对实践中存在的中介机构行为不规范的情况，本条作了相应规定。首先，规定受托机构应当如实介绍所代理销售商品房的有关情况，不得夸大介绍和虚假宣传；其次，规定受托机构也要对所代理销售商品房的合法性进行把关，不得代理销售不符合法律、法规规定的销售条件的商品房。当然不能代理销售权属不清、质量不合格的房屋。

　　第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
　　说明：本条是关于房地产中介服务机构收费的规定。
　　房地产中介服务机构作为房地产开发企业的销售代理人，可以向房地产开发企业收取中介服务费用——佣金。然而，在实践中，有些房地产中介服务机构在收取开发商佣金之后，又向买受人或者开发商收取名目各异的费用，侵害了买受人或开发商的合法利益。实际上，房地产中介服务机构只是作为代理人与买受人进行商品房交易，并没有为买受人提供服务，在买受人支付了商品房价款（交易对价）之后，它无权向买受人收取任何费用。同时，房地产开发企业在佣金之外，无需再支付给它其他费用。有鉴于此，为了规范受托房地产中介服务机构的收费行为，本条规定，受托机构不得收取佣金以外的其他费用。