商品房销售管理办法条文说明（三）

商品房销售管理办法条文说明

第三章 广告与合同

　　第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法。科学、准确。
　　说明：本条是有关商品房广告的规定，旨在解决商品房广告不实的问题。
　　商品房销售广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引购房人的主要方式。目前，商品房买卖中出现的纠纷有很大比例是由于广告不实或购房者得到的商品房与广告宣传不一致而引起的。为了解决这一问题，本条规定了房地产开发 企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告时应当遵循的基本准则。
　　《广告法》规定广告应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，并对广告准则作了明确的规定一房地产广告发布暂行规定》依据河告法》，结合房地产广告中的突出问题，对房地产广告的发布作了一系列规定。开发商以及其委托的中介服务机构应当遵守这些规定，不得发布虚假广告，损害消费者的利益，否则将承担相应的责任。

　　第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
　　说明：本条是关于商品房销售广告明示事项的规定。为了进一步解决虚假广告问题，本条要求当事人在合同中约定商品房销售广告和宣传资料所明示的事项。通过合同约定，一方面促使房地产开发企业、房地产中介服务机构发布真实的广告和宣传资料，另一方面也提醒买受人要通过法定方式行使自己的正当权利，确保自己的权益不受侵害。
　　广告是一种要约邀请，要确保这种要约邀请实现，代为要约最好的办法就是通过合同，将广告中自己关心的问题通过合同进行约定。如果合同中没有明确广告和宣传资料中明示的事项，买受人的权益很难得到保护。需指出的是，鉴于合同自由原则，《办法》只是规定当事人应当就相关事项作出约定，并没有规定相应的罚则，当事人未作此项约定时也不影响合同的效力。

　　第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
　　（一）当事人名称或者姓名和住所；
　　（二）商品房基本状况；
　　（三）商品房的销售方式；
　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
　　（五）交付使用条件及日期；
　　（六）装饰、设备标准承诺；
　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
　　（八）公共配套建筑的产权归属；
　　（九）面积差异的处理方式；
　　（十）办理产权登记有关事宜；
　　（十一）解决争议的方法；
　　（十二）违约责任；
　　（十三）双方约定的其他事项。
　　说明：本条是关于商品房买卖合同的形式和内容的规定。
　　本条是对《开发条例》第二十八条规定的细化，《开发条例》第二十八条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期。质量要求、物业管理方式以及双方的责任。需要说明的是，《开发条例》第二十八条规定的建筑面积、使用面积应当在商品房基本状况中明确。
　　商品房买卖合同管理是商品房销售环节管理的重要内容，商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同不规范或者对合同条款的内涵不清楚而贸然签订等原因引发的。由于购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。因此本条对商品房买卖合同的签订方式及应当明确的主要内容进行了详细规定。有关合同条款的具体约定内容请参看《商品房买卖合同示范文本》。