房房地产律师释疑：解析七种商品房销售广告 许多人是从接触销售广告而决定购买商品房的，雾里看花般的陈述与允诺亦为纠纷埋下伏笔。购房人要求开发商按照广告陈述与承诺履行合同，开发商则以广告属于要约邀请,未订入合同，且广告注明其享有最终解释权为由予以抗辩。尽管《商品房销售管理办法》、《审理商品房纠纷的司法解释》（下称“解释”）有商品房广告纠纷的解决规则，但了了法条难以穷尽纷繁复杂纠纷，对新情况、新问题更是鞭长莫及。本文作者根据广告内容将其分为七种情况，逐一分析并提出纠纷解决方案。
一、气氛渲染型。
为激起购房人的购买欲望，开发商充分利用人类虚荣心和想象力，将刺激性、煽动性的诗意语言写入广告。如高尚社区、人文气息，温馨家园、依山傍水，黄金地带、商机无限，无限升值潜力、居家置业首选，春天般享受、与贵族身份匹配，欧式设计理念、古典高雅等等。这些广告采用夸张性和诱惑性语言，极力渲染出高档、温馨和诗意的氛围，但是语言模糊、难以量化。《合同法》15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”因该广告内容不具体明确，不符合要约条件，属于希望潜在购房人向自己发出购房要约的要约邀请，对开发商不具有法律约束力。
二、环境描述型。
为体现商品房的适宜性，销售广告极力描述楼盘周围的自然、生活和工作环境，使购房者信赖适合居住与工作。所述环境可分为两种情况：
1、描述现有环境。如采用平面效果图、彩色效果图、现场沙盘、示意图介绍楼盘周围有学校、医院、超市、菜场、娱乐、会所等设施；或使人感到楼盘身处繁华区域、商业中心、交通枢纽。广告语言模糊，如“周围、附近”是多远距离，是直线还是实际距离？尽管有虚假成分，但现有环境易于辨认，故此类广告属于正常商业吹嘘，对开发商亦无法律约束力。
2、描述未来环境。新建商品房规划开发区外的环境和公共设施尚未确定，但却开发商大肆宣传。如将建立小学、幼儿园、医院、市场生活设施、规划区外存在50米干道、若干路班车等，实际上政府规划意向尚未确定；明明是商住混杂大楼，却说成是与国际接轨的SOHO产品。虽然《解释》第3条把商品房广告视为合同内容仅限定在“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，但购房者难以知道销售广告限于开发规划区之内还是之外，如果销售广告对规划开发区外的未来环境和公共设施具体明确，对购房人购买决定和购房价格有重大影响的，亦应当视为合同内容，否则意味着许可开发商可以违背诚实信用原则进行虚假宣传。如某人购买门面房是因为门外主干道上有相当人车流量，如果干道变成胡同，购房目的将全部落空，其可根据《合同法》54、58条行使撤销权，并要求开发商承担缔约过失责任。值得思考的是，开发商根据政府规划承诺环境，之后政府规划变更，是否承担责任？有判例认为：开发公司承诺内容不在规划区内且未订入合同；政府调整规划可能影响房价，这属于经营和投资风险，故驳回购房人请求解除合同的主张（见厦门市中级法院[2004]厦民终字第419号民事判决）。
三、具体模糊型。
销售广告对规划区内的楼房价格、面积、绿化、质量、装修等内容作出描述与承诺，但具体数字、规格、标准不甚详细，比如标明商品房起价或均价；承诺纯德国进口厨具、高级外墙涂料、名贵大理石内墙、24小时保安等。但同一楼盘因朝向、位置、楼层不同，价格相差很大，甚至每平方米相差上千元；楼房必须装电梯、刷涂料、配保安可以确定，但何为高级、名贵则不尽详细。根据《合同法》15条和《解释》第3条，如果广告的说明与允诺具体明确，对合同订立和房屋价格有重大影响的，可以视为要约。比如开发商将纯德国进口厨具变更为国内产品或他国进口，购房者可以要求其承担更换、重作或支付违约金等责任。