商品房销售管理办法条文说明（二） 商品房销售管理办法条文说明

第二章 销售条件

　　第六条 商品房预售实行预售许可制度。

　　商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
　　说明：本条是对商品房预售条件的规定。
　　1992、1993年，由于“房地产热”的影响，不少地方出现了大量的“烂尾”楼盘，不仅使购房者蒙受了损失，也对房地产市场的发育产生了极坏的影响。为了避免上述情况的发生，在起草《房地产法》时，规定商品房预售实行许可制度。《开发条例》和1995年1月 1日起施行的《城市商品房预售管理办法》对商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序已有明确规定。这些规定，从目前来看，仍然是比较合理的，个别地方出现问题，主要是由于已有的规定不能真正落到实处，有法不依、执法不严而造成的，因此本《办法》对预售条件与程序不再作重复性规定，只重申商品房预售实行预售许可制度，并规定预售条件及商品房预售许可证明的办理程序这两个方面的内容，按照《开发条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行，其他方面仍应按照本《办法》的规定执行。

　　第七条 商品房现售，应当符合以下条件：

　　（－）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（四）已通过竣工验收；
　　（五）拆迁安置已经落实；
　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
　　（七）物业管理方案已经落实。
　　说明：本条规定了商品房现售的条件。
　　随着房地产市场竞争的日趋激烈和房地产市场规范的不断完善，现房销售的比重会越来越大，《房地产法》及《开发条例》都未对现房销售条件作出规定。为了防止不合法的商品房进入流通领域，避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题，《办法》对商品房现售条件进行了明确规定。
　　要求现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，主要是为了确保现售商品房的房地产开发企业主体资格合法。《房地产管理法》规定，房地产开发企业，应当到工商行政管理部门进行登记并取得营业执照。《开发条例》规定，房地产开发企业应当到房地产开发主管部门备案并取得相应的资质等级证书。《房地产开发企业资质管理规定》规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。因此，没有营业执照和资质证书的企业是不能从事商品房销售业务的。
　　要求取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件，主要是为了确保现售商品房的用地合法。用地合法文件有二，一是土地使用权证书，二是使用土地的批准文件。从理论上讲，商品房现售时，房地产开发企业应当已经取得土地使用证。但在实践中存在一些特殊情况，有不少地方还存在土地使用权证发放较晚，有的甚至根本未开始发放土地使用权证，难以做到一刀切。因此，《办法》规定，使用土地的批准文件也可以作为可以现售的条件。需要注意的是，这里所说的使用土地的批准文件是指已经交付全部土地使用权出让金的证明文件和划拨土地的批准文件。
　　要求持有建设工程规划许可证和施工许可证，主要是要确保现售商品房的规划、建设手续合法。根据《城市规划法》规定，建设项目在申请办理开工手续之前，应当取得一书两证：即选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；根据《建筑法》规定，建设项目在开工前，应当领取施工许可证。因此，没有建设工程规划许可证（拥有另一书一证是取得该证的前提）。施工许可证，就意味着商品房是不合法建筑，自然不能出售。要求已通过竣工验收，主要是确保现售商品房符合工程建设质量标准。同时，也是现售区别于预售的主要条件。竣工验收，是指工程主体竣工验收。按《质量条例》的规定，建设单位收到施工单位提出的工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。竣工验收应具备的条件是：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案