商品房销售管理办法条文说明（五） 商品房销售管理办法条文说明

第五章 交付

　　第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
　　说明：本条是关于商品房交付时间的规定。
　　针对实践中出现的延期交房等问题，本条作了相应规定。延期交房是目前房地产市场中普遍存在的现象，属于消费者投诉的热点问题。延期交房属于违约行为，会给买受人带来一系列的问题。因此，除了不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的外，房地产开发企业应当承担民事责任。为了更好地保护自己的权益，买受人一定要在商品房买卖合同中明确约定房地产开发企业延期交房的违约责任。
　　《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合同期限内提供证明。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《合同法》的规定，本条第二款对不可抗力引起的延期交房作了规定。另外，在目前的商品房买卖实践中，除了不可抗力因素外，还有一些其他特殊原因，既不属于不可抗力因素，也 不属于房地产开发企业的主观因素，可能会造成房地产开发企业的延期交房，这类因素经双方约定后，也可免于承担违约责任。

　　第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
　　说明：本条是关于样板房的规定。
　　本条是针对实践中存在“货不对权”情况而作的规定。所谓“货不对板”主要是指房地产开发企业提供的样板房的质量、设备及装修与所售商品房不一致的情况。样板房是房地产开发企业为了便于购房者更好地了解所售房屋的户型、设备、装修情况而设立的。从理论上讲，样板房只是房地产开发企业为了更好地促销而采取的一种销售辅助手段，样板房并不完全等同于待售的商品房。但购房者作为买受人有知情权，因此，房地产开发企业在销售时必须向购房人说明。目前的销售实践中，由于销售人员。
　　销售宣传资料的误导，往往使买受人认为“货就是极’，而到交付时才发现“货不对极”，从而引发纠纷。为此，本条作出了以上规定，对买受人权益予以保护，对房地产开发企业销售行为进行约束。从更深层次上来说，这一规定有利于规范竞争秩序，为房地产开发企业的发展创造一个良好的市场环境，因而对房地产开发企业也是有益的。

　　第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

　　说明：本条是关于住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定。

　　为了保障住房消费者权益，加强商品住宅售后服务管理，1998年建设部下发了《关于印发＜规定）的通知》（建房［1998）第102号），规定自1998年9月 l日起，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和帷宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。实行两书制度，对于规范销售行为，减少交易纠纷，保护买受人的合法利益，有着重要的意义。从目前的实际情况看，在一些地方，还存在房地产开发企业未严格执行该《规定》的情况，极大地损害了住房消费者的合法权益，因此，本《办法》对这一制度进行了明确规定。