律师陪购房实务

购房服务是律师代理房地产业务的一种常见法律服务，从形式上可分为两大类，即代理诉讼和办理非诉讼业务。非诉讼业务具体包括律师口头法律咨询，出具法律意见书，参与谈判，草拟和审查、修改、补充合同，律师见证，发表声明和启事等等。而诉讼业务是指代理仲裁和诉讼。以下根据购房的一般步骤谈谈律师在购房业务中的界入。

　　首先，我们须了解以下购房的一般程序： 《买房需要经过哪些程序》由于商品房交易具有标的额高、交易手续繁杂、耗时长等特点，因此，购买商品房必须要按照严格的程序办理，才能使交易行为顺畅、严谨、安全。

　　从有购房意向开始，一般情况下，购房人可按以下程序办理。

调查市场，寻找房源。这期间，购房人可以借助报刊杂志上的广告宣传、中介机构帮助，但重要的是调查分析，多方比较，以免偏听偏信。
　　与开发商签订《商品房认购书》，并交付定金。认购书的有效期限一般为10～14天。签订认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，购房人应在签约前仔细阅读并理解其全部条款的内容。
　　到售楼处签订《商品房预售契约》并按契约的规定交付全部或部分购房款。契约是销售中最重要的法律文件，它规定了买卖双方的权利和义务， 因此，购房人应逐条审查、询问，并应根据具体要求增订补充协议。
　　购买预售商品房应办理预售登记。签订预售契约30日内，买卖双方应共同委托律师到房屋土地管理局市场处办理房屋预售、预购登记手续。
　　这时，双方的买卖协议方可生效。
　　验收房屋，办理入住。购房人可从购房面积、主体结构、外墙、房屋顶面、地面、装修以及电气、水、消防等配套设施进行检查和验收。开发商在统一审核购房人的付款情况后，向购房人发放入住单。入住前，购房人应与管理公司签署物业管理公约并交纳维修基金及各项管理费用。
　　委托开发商代为办理产权证，并交付综合税费。
　　为保证购房行为的合理性与合法性，购房人可在整个购房过程中委托律师按照一定的法律程序逐项办理，以达到省时、省心、省力的目的。

　　一、为购房者提供法律及相关咨询 .
　　律师代理的第一步是当事人的聘请，这一般是通过当事人对律师口头咨询完成的。解答房地产法律咨询需要律师对具体房地产业务有广泛深刻的了解，这不仅仅是对相关法律规定的了解，还应包括对非法律业务特别是纯房地产专业的认识。具体咨询可包括：
1.对当事人所咨询的关于购房的法律规定作出解答；
2.对当事人所咨询的关于购房的非法律纯专业咨询进行解答；
3.解释律师所能提供的购房服务范围和简单过程，为接受代理作出准备。
　　由于房地产业务在我国的发展时间较短，涉及到的法律，法规众多，律师在解答法律咨询时，难免会有不甚了解或难以确定的问题。对此，律师应本着实事求是，对当事人负责的原则，详查有关规定，向房地产从业人员咨询，给当事人准确、详尽的回复。

　　二、陪同看房、审阅售楼资料 .
　　从当事人选房开始，律师即可界入：选择开发商，看房，谈判。商品房是指由开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；
(四)已通过竣工验收；
(五)拆迁安置已经落实；
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；